王健林是怎样成为首富的 万达将往何处去？

     万达商业做了这么多年，他的收益分为两块，一块是租金，第二就是万达广场本身增值的部分。他现在要做轻资产的转型，为什么要做转型？前面提到了，他做万达广场的时候，配套了购物中心和配套住宅，配套住宅的目的是帮助购物中心回笼资金，这样少垫钱。这里面有一个前提条件，住宅能够卖得上价，能回笼足够的资金。一线城市，二线城市，三线城市没有问题，房价还OK，能够回笼资金。但是往四线，往五线，房价降得比较快，一线城市四五万，二线城市一两万，三线城市可能六千，四线城市可能只有四、五千，到了五线，房价可能就两三千，这样靠卖房子，是不能够回笼足够的资金，这样沉淀的资金越来越多，回报率肯定会下降得越来越厉害。所以王健林想了一个办法，做一个轻资产的模式。

万达的商业地产是怎么发展起来的，万达的文化产业是怎么发展起来的，万达的融资和资本运作有何特点，王健林有哪些地方值得学习借鉴？

1. 王健林本人

军队背景，一路爬升

在介绍内容之前，我们先了解一下王健林本人。他1954年出生，现在63岁，四川广源人，父亲是老红军，老干部。1970年文革时，他16岁入伍当兵。1978年被推荐进大连陆军学院读书，被领导看中，毕业后留下升职了团队干部。1986年，百万大裁军的时候，他32岁，从部队转业，进入大连市西岗区的人民政府任办公室主任。

1988年，也就是王思聪出生的那年，34岁，他帮助大连市西岗区住宅开发公司，也即万达集团的前身，解决了债务危机，然后当上了总经理。1989年，国企改革的时候，他就接管了房地产开发公司，成立大连万达集团，同年接手了大连北京街的住宅项目，挣了三千万，挣到了人生的第一桶金。后来励志达到一个小目标，要赚一个亿。

2015年，当时61岁的王健林，身价三百亿美元成为中国首富。

如何成为首富？

大家觉得很有意思，马云、马化腾的产业，是比王健林大的，但是2015年王健林是首富。前几天，刚刚出了最新的数据，中国的首富是马云，第二是马化腾，王健林是第三，有324亿美金。不管怎么说，他们的数字非常接近。但是阿里巴巴和腾讯的市值，差不多2.6万亿人民币，而王健林的万达集团，包括万达商业，万达电影等等加起来2700亿的市值，差不多差了十倍，但是他的财富却和马云和马化腾比较接近。

主要的原因是什么？主要原因是其持股比例高。阿里巴巴和腾讯的市值固然很大，但是马云持有阿里巴巴的股权比例只有7%左右，马化腾持有腾讯的比例只有8%左右。但是王健林和王思聪，两个人合起来持有的万达电影万达院线的股权比例是60%，他持有的万达商业比例是50%。因此，他的产业虽然产业没有马云、马化腾大，但是由于持股比例高，所以他身价就和马云、马化腾比较接近。

2. 万达的几次转型与产业版图

五次转型

刚刚提到1989年大连的万达集团就成立了，这是立足于大连本土的一个房地产开发公司。一共有五次转型，每一次都与大的经济形势和方向吻合。

1993年，万达做了第一次转型，走出大连，走向全国，包括当时到了广州做房地产开发。

2000年的时候，万达做了第二次转型，从单纯的住宅地产，向商业地产加住宅地产混合地产转型。

2003年的时候，万达做了第三次的转型，从房地产企业转向了文化产业，最开始的切入点就是电影，其实当时试了很多，包括百货都不成，但是电影一试就可以，别看现在电影市场很大，但是2003年的时候，中国电影市场大概只有15亿左右的票房，现在差不多450亿左右的票房，这个市场本身扩张了有30倍。

2012年的时候，万达进行了第四次的转型，进行了跨国的发展，也就是进入了买买买，他目前至少有30%的收入是来源于海外。当然这个第四次转型，可能和他想把这个资产配置到海外有一点点关系，也许担心国内房地产市场，也许担心人民币贬值，这个没有官方的说法。

2015年的时候，万达进行了第五次的转型，从重资产向轻资产转型，他开始大量的出售物业，包括这一次他和融创、富力签的这个资产交割的交易，也都是轻资产转型的一部分。

万达产业究竟有多少？

万达集团究竟有多少产业呢？大概分为三块，第一个就是万达商业，包括万达广场，万达酒店，包括它的文化旅游城，现在就卖给了融创的文化旅游城，还有一些境外的投资的固定资产项目，还有万达百货；第二个板块就是万达文化，万达文化最大的就是影视板块，还有旅行社、体育；第三个板块，就包括了金融、科技，金融里面比较出名的就是百年人寿。

它资产究竟有多大？2016年集团总资产接近八千亿，但是负债率非常高，负债率占70%左右，整个集团的总收入在2250亿左右，其中万达商业贡献的收入比是56%，文化是25%，其他的业务是19%左右。万达商业的收入，既包括租金收入，也包括卖房子的收入，后面会详细的讲述这个事情。但是2016年，非房地产销售收入占比达到了55%，也就是说首次超过了房地产收入，这是它转型过程当中的一个表现。2016年的利润没有披露，因为万达商业私有化了。2015年集团总利润，是三百亿左右。

我介绍一下2017年上半年的情况，万达集团的收入是1349亿，其中万达商业的比重是降到了42%左右，万达文化是提升到了23%左右，其他的就是金融和网络科技，占到20多，比重也在提升。

3. 万达商业板块

然后重点讲一下万达商业的情况，因为这是他最大的一个资产。

万达商业的有什么特点？

万达是2000年的时候进入到商业地产，目前在全国开业的差不多两百多家万达广场。万达为什么要做商业地产呢？第一，因为当时王健林看好万达广场的长期稳定的现金流，而且每年可以提租金。第二，看好物业增值的这个部分，他看好中国的经济的发展和资产增值。在年报中，可以发现他的利润中接近一半左右是来自于物业增值。

万达的商业和别的商业有什么不一样的地方？它有几个特征：地方政府招商引资，万达广场住宅配套。因为地方政府想搞招商引资，拉升GDP，所以会请万达这种大的企业去入驻，去开发一个城市综合体，也就是万达广场。

但是王健林觉得开发万达广场会沉淀半年的资金，这样不划算，所以他向政府，在万达广场周边多要一块地，做配套的住宅开发。因为是政府招商引资的项目，所以政府给的地优惠比较大，所以他在全国拿地的成本都是比较低的。

大部分的地，都是在二三线城市，那个时候拿地成本在一千到一千二左右，是很低的，一个万达广场的投资额在十到二十个亿左右。然后他通过配套的住宅，回笼现金，差不多可以回笼75%左右的现金，所以他实际沉淀资金只有他总投资额的四分之一左右。表面看整个城市综合体的租金回报率是4.88%左右，但是城市综合体里面最值钱的是单体的购物中心，这个租金回报率其实可以达到10%左右，而且租金每年能够增3%到5%，这是抗通胀的。

商业地产其实并不是每一个房地产企业都可以做，它有门槛，投资门槛比较高，风险比较高，管理难度比较大，如果定位和招商做得不好，就会很LOW，甚至亏钱。

万达广场主要分布在哪些地方呢？他11%的广场分布在一线城市，43%的在二线城市，46%的在三线城市。但是你要看回报率，三四线城市最高，二线城市其次，一线城市最差。主要是因为一线城市拿地成本和建设成本太高了。

万达商业注重的是持有的物业，根据2015年的数据，平均每平米每月租金的收入是98块钱，租金不算很高，深圳华润万象城的租金在五百块钱以上，所以你可以看到定位的不一样。但是万达的战略的方向和华润的方向完全不一样，万达的着力点在万达广场上面，他做配套地产是为了降低他万达广场的持有成本，但是万象城的着力点是在住宅上面，他之所以建万象城，一方面是可以收租金，另一方面是想把这个地方带旺，这样房子能够卖得更好，更贵一点。所以他们出发点不太一样。万达商业在拿地的时候，并不一定在核心区拿地，很多时候都是非核心区拿地，但是他要求交通比较便利，而且至少是两个主干道交叉的位置，这是他们选择的原则。而且他们的业态特别有意思，他是多业态的组合，餐饮比例特别高，他也说每一个广场至少做到三十家的餐饮，而且降低零售等等受电商冲击比较大的板块的程度。他说要提升体验式的消费，因为体验式消费受电商冲击比较小，所以他认为体验式消费比例不低于60%，未来不低于80%、他考虑到人的消费心理，大家是有社交的需求。

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