新浪乐居讯 在普通商品房进入量价齐跌的通道的同时，北京高端住宅市场却开始逆转一季度呈现出的颓势，稳步回升。
据庞博国际地产综合服务机构统计，截至6月15日，北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量，别墅成交价格同比上升了14.5%，成交单价10万元以上的套数是去年同期的2倍。
为什么在整体楼市表现疲软的情况下，高端项目能够逆市走俏？未来豪宅的发展趋势如何？6月19日，北京青年报、法制晚报联合主办“解密2014京城高端住宅热销之谜”专题论坛，邀请住房和城乡建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞、建筑规划专家开彦、中国豪宅研究院院长朱晓红、中国健康生态人居联合会执行会长兼秘书长冯国亮、耀江集团北京公司总经理周国美、庞博国际地产综合服务机构执行董事刘泳、亚豪机构策划中心副总经理崔民等业内专家，以及东汇置地CEO刘东、龙湖地产北京公司营销总监王勐，做客华墅山，一起就高端住宅市场的现状及发展趋势进行了深入探讨。
据龙湖地产北京公司营销总监王勐分析，中国的别墅市场每年的销售额大约在300亿元左右，比较稳定，但是价格呈现出逐步上升的状况。而且，随着地价的逐步攀升，很多新近拿地的项目都在准备做豪宅项目，预计未来北京的五环附近很可能会出现顶级别墅项目。
华墅山全园精装园林大独栋即将面世 豪宅市场面临新竞争格局
据亚豪机构统计数据显示，包括旭辉•御锦、龙湖双珑原著、泰禾•北京院子等项目在内，5月北京共有11个别墅项目同时入市，创过去5年时间里月度供应新高。
而这仅仅是个开始，位于亚奥别墅区与中央别墅区交汇处的独栋别墅项目华墅山也预计近期开盘，作为老牌豪宅别墅东方普罗旺斯的四期来说，华墅山其将推出大尺度精装园林的独栋别墅，大步提升豪宅标准，由32套全精装园林大独栋组成的样板间，也堪称北京罕见。。
另外，据记者了解，亦庄板块的房价标杆枫丹壹号的别墅也预计本月入市，而融创与去年拿下的紧挨着枫丹壹號的另外一块地紫金壹号院也预计下半年上市。
这样看来，北京的别墅项目以及高端住宅在炎炎夏日开始了争奇斗艳，而在这种供应大幅增加的情况下，房企要想获得市场认可恐怕不是单单营销策略能解决的问题，产品主义在如今这个大市下显得尤为重要！
销售额基本固定 每年约300亿元
在普通商品房销售受挫的情况下，越来越多的人们开始把注意力转移到高端住宅上。据庞博国际地产综合服务机构统计，截至6月15日，北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量，别墅成交价格同比上升了14.5%，成交单价在10万元以上的豪宅销售套数是去年同期的2倍。
一时间，关于豪宅逆市热销的消息成为了人们关注的焦点。对此，据亚豪机构策划中心副总经理崔民介绍，当前豪宅的销售谈不上热，但也谈不上冷，应该说是平稳。可能存在阶段性的波动，例如，上半年的销量少一点，下半年的销量高一点，但总体的销量变化不大。
崔民分析，其实，影响豪宅购买者的因素和影响刚需项目购买者的因素不一样，其受国家大的经济的调整和波动比较明显。而且，购买豪宅的人群，在某个阶段的组成也是不同的，例如，某个阶段从事能源行业的比较多，再过一段时间，可能就换成别的行业了。由此可见，豪宅市场受政策的影响并不大，主要受的是经济层面的影响。
就北京近3年的市场状况来看，豪宅市场的整个销售状况是平稳的，尽管有阶段性的变化，但总的需求量不变。
同样，龙湖地产北京公司营销总监王勐透露，其实，高端住宅市场每年的销售额是恒定的，大约在300亿元左右，在3000万元以上的高端项目中，别墅产品占70%，而在1000—1500万元之间的高端项目中，城市公寓产品占70%，每年的变化幅度并不大。
价格仍将看涨 建议放开市场管制
虽然销量变化不大，但是豪宅每年的价格呈现出逐渐上涨的趋势。而且，业内人士相信，作为一种稀缺资源，高端项目的价格未来仍将看涨。
崔民表示，豪宅未来的价格肯定是上涨的，从现在来看，预估未来10万元以上的项目在北京会很多，现在这些10万元以上的项目之所以没入市，主要是受政策的影响，销售受到管制。
崔民认为，我国应该放开对豪宅市场的管制，实行“双轨制”，把 豪宅市场与普通住宅市场分开，而不是把豪宅市场与普通住宅市场捆在一起，这才是一个健康的市场体系。因为对于某些阶层的人来说，高端项目也是必需品，属于刚需项目。
同样，建筑规划专家开彦表示，我国目前已经是世界第二大经济体，未来很可能会成为世界第一大经济体，人才和钱财实力雄厚，对高端项目有着巨大的需求，但是我国的住宅和国外相比却差远了。
开彦指出，有些人以中国土地奇缺为由来论证中国不适合做高端项目，其实这是不对的，中国的土地并不少。而且，日本和欧洲的一些国家的土地比中国更少，但是这些国家在高端项目的建设上依然比中国强。所以，土地少不是根本问题，问题是规划和发展方向的问题。我国应该放开豪宅市场，鼓励人们去做高端住宅。
前景依旧乐观 别墅需回归居住属性
随着地价的提高，越来越多的新开项目开始定位于高端住宅。据统计，2014年北京将有融创农展馆项目、中粮孙河项目、保利首开东坝项目等多个售价超过10万元/平方米的项目入市，豪宅市场的竞争将更加激烈。但在王勐等房企一线营销负责人看来，高端住宅市场的前景依旧乐观。
王勐预计，由于目前拍出的地块的总价都比较高，很多项目都在考虑做低密度的别墅项目，预计未来2000万—4000万的别墅的比重会比较大，未来，在五环附近很可能会出现顶级别墅这样的业态。竞争可能会比较激烈，但总体来说还比较乐观。
但王勐同时表示，在竞争比较激烈的当下，别墅需要一改以往只注重外表的做法，回归到居住属性。
据介绍，现在别墅的土地价格非常贵，每平米可能有将近10万元的成本，因此，开发商以后再设计别墅时，不能只顾着美观，而要回归到居住属性，争取在有限的面积内，能为业主设计出更多的功能。只有将功能性和美观性兼顾，才有可能会赢得客户的信赖。
王勐的观点在华墅山的实践中得到了很好的印证。据华墅山的全案一站式服务公司庞博国际执行董事刘泳介绍，华墅山从拿地到现在已经有11年得时间，总共开发了4期，前三期的销售状况每次都很好，这皆是源于华墅山对注重使用价值的一贯坚持。
刘泳认为，对于独栋别墅而言，首重的就是居住价值，居住价值的一个衡量标准就是尺度。在华墅山这个项目中，宅间的道路至少6米宽，最小的门前停车位有6长，这是华墅山坚守了11年的原则，因为它可以使业主非常快捷方便的出行和停车，享受居住别墅的从容与意境。可能在其他的独栋别墅中，首先考虑的是增加绿地的面积，但是华墅山首先考虑的是满足业主的使用价值。
刘泳透露，华墅山的第四期产品即将于近期开盘销售，在吸收前几期经验的基础上，该项目又做了大量升级。以该项目优美的自然环境，以及邻近城区、位于朝阳、顺义、昌平交汇处，隔岸即是国家级战略高地未来科技城的区位优势，加上稀缺的全园精装园林和未来不再有的低容积率，必将会成为高端客户的终极居住梦想。
