物业条例不细化　拍照公证照打不赢"官司" -商务指南_商务服务

据沈阳日报报道眼下，随着沈城新型住宅小区的迅猛发展，与业主有关的物业纠纷官司也越来越多，尤其以不满物业服务质量，不交物业费的案件最为典型。而在这些案件中，本来觉得理直气壮的业主却频繁遭遇败诉。

　王丰（化名）家住大东区小什字街某小区6号楼，今年9月末，他和小区的物业管理公司打了一场官司。在大东区人民法院法庭上，物业公司索要被告王丰拖欠的物业费；王丰显然也是有备而来———当场拿出27张照片，以此来证明自己不交物业费的理由。记者在现场看到，王丰自己用相机拍摄的这些照片上，反映的内容均是小区脏、乱、差等问题。然而，在辩论中一直以为有这些充分证据证明小区的保洁、保安等服务不合格，自己可以胜算在握的王丰，最终还是输了官司。法院对王丰提供的照片不予认证，称照片上所反映的内容不足以证实物业公司的管理服务不到位。法院判决：既然王丰接受了原告的物业管理服务，就应给付物业费，拖欠显系不当———王丰必须给付物业公司1373元物业费。

　连日来，记者通过采访了解到，很多物业公司告业主拖欠物业费的官司都以业主败诉而告终。在业主们败诉的结局背后，记者发现了这样一个共性———几乎所有业主向法庭提供的反映小区物业管理水平不好的证据基本都被否定。

　那么，物业官司难打，其症结究竟在哪儿？10月26日，记者采访了我市的一些法官和律师，他们认为，业主举证难和物业管理条例不细化是业主屡遭败诉的主要原因。

　◎业主举证难

　像王丰败诉的例子，记者在采访中了解到：该小区物业收费为每月每平方米0.8元；2003年8月至2004年12月，被告王丰应交纳物业费1417元。王丰在法庭上觉得很委屈：“我欠费有理由！因为物业公司的服务未让业主满意。我家的墙皮漏雨，我要求物业与房屋开发公司沟通，但其没有履行沟通义务。另外，物业公司雇的保安不是正规保安，并更换频繁，造成我家自行车丢失；小区的保洁也不够好，卫生状况很差，垃圾成堆；公共设施维护也不及时，小区栏杆坏了，物业都不及时修。”王丰知道不交物业费，肯定会惹麻烦。于是，有心的他为了证明这些问题的确存在，向法庭提供了自己拍摄的照片。

　然而，照片也没能关键时刻助王丰一臂之力。法院认为，他提供照片上所反映的问题，应认定为小区业主不遵守物业的规章制度———小区内有车库，而个别业主不自觉将车辆乱放；物业公司配备了垃圾桶，而个别业主将垃圾随意乱扔，所以不能确认原告服务质量不合格。关于被告提出栏杆坏了，应给予物业充分的时间去完成修复工作；被告家漏雨系房屋质量维修范围，其并没有证据证明物业公司没有尽到与开发商的沟通、反映；被告提出保安24小时没有服务，但从照片上反映，当时的情景系雪后，物业公司提出保安人员参加扫雪去了，符合情理，更符合广大业主的利益及安全的需要。被告提出自行车丢失，系其他业主出具的证明，属个案。不足以证明小区保安不合格。

　其实，像王丰这样细心，能在平时收集照片当证据与物业对簿公堂的，在诸多打官司的业主中已属相当不易。记者在采访中了解到的实际情况是，很多业主根本没想到自己有朝一日会成为被告，所以在当时没有注意搜集和保留证据。法官判案是讲证据的，业主只是庭上口说物业服务水平不好，但是没出示相关证据，败诉在所难免。

　那么，在与物业打官司过程中，业主该如何行动才能采集到有了的证据？一些律师和法官在接受记者采访时指出三个招法：一、可以请和本案没有厉害关系的人作证，比如找社区的工作人员来参与调解，必要时请社区工作人员出庭做证，社区工作人员来给予出证，证据力高，容易被法院采信；二、找公证处对公民拍摄的照片进行公证，这样的证据证据力高。拍照片时有公证处的人在场公证，那么该证据就能够能证明照片的来源、时间、地点及其真实性。法院容易采信；三、申请诉讼前的证据保全。在业主和物业公司调解不成的情况下，证据容易消失的情况下，业主可以依据民事诉讼法的规定，申请人民法院诉讼前的证据保全。比如小区里有一大堆垃圾，业主可以申请法院对该证据进行诉讼前的证据保全。

　◎物业条例不细化

　除了举证难以外，现行的物业管理条理不够细化，也使法官在判案时没有明确的法律依据，从而造成业主败诉。2003年9月，《中华人民共和国物业管理条例》正式实施，沈城的物业管理一直按这部条例来操作，但因为条例过于宏观，对物业公司应具体达到一个什么样的服务管理水平没有明确约定，在碰到具体的实际问题时，人们往往找不到明确的依据。

　目前我市中档小区收费分高低四个档次，但其物业服务水平却没有很明确地分出几档。今年9月24日，沈阳市政府法制办发布了《沈阳市住宅物业管理规定（征求意见稿）》全文，向沈城市民征集意见和建议。意见征集结束后，市政府法制办公室的刘女士告诉记者，在此次征集活动中，相当一部分市民提出：将来要实施的《沈阳市住宅物业管理规定》对小区的物业管理服务水平应有一个明确的规定，对物业公司的卫生、治安等问题做出具体约定———即对现正执行的条例再细化一些。比如，对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求，绿化达到什么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确作出规定。当然，这个标准应该是最低标准，达不到标准就罚款或者责令改正。

　◎欠费不妥当如何来维权

　一些业主采取了拒交物业费的方式来表达对物业公司的服务不满，那么这种做法是否可取呢？

　辽宁同方律师事务所的张明春律师告诉记者，欠费的做法欠妥，业主可通过以下几种渠道反映问题：民事协商，即与物业公司商量，让其提高服务管理水平；采取行政方式，找物业公司的管理部门房产部门督促其改进服务；采取司法方式，直接到人民法院告其服务水平不好，争取少交或者免交物业费。此外，还可以向小区的业主大会反映问题，当对物业不满意的人数达到一定比例时，业主委员会就有权炒掉物业公司。

　同时，张律师提醒市民，为了避免此类纠纷，业主在和物业公司在当初签订物业管理合同时，应对小区的卫生状况、治安管理等做出明确约定。如垃圾是日清一次还是日清两次，保安是否应24小时值班等。本报记者潘霁